Contrato de aluguel: como fazer, preencher e conferir
Aprenda como fazer e preencher um contrato de aluguel residencial, campo a campo, com exemplos comentados de valores, prazo, garantia e multa.
Equipe Vitale
Para fazer um contrato de aluguel, identifique locador e locatário, descreva o imóvel e registre prazo, aluguel, despesas, reajuste, garantia e condições de saída. Depois, confira os documentos, anexe a vistoria e providencie a assinatura das partes. Para preencher um contrato já existente, siga essa mesma ordem e substitua cada campo pelos dados conferidos da negociação.
Este guia trata da locação residencial urbana e traz exemplos de preenchimento, não um contrato completo pronto para assinar. Os valores e as condições dos exemplos são ilustrativos. Locações comerciais, por temporada ou com circunstâncias particulares precisam de adaptação e análise própria.
Como fazer um contrato de aluguel: passo a passo
Reúna os documentos das partes e confira quem pode alugar o imóvel ou representar o responsável.
Coloque por escrito a proposta aceita: imóvel, uso residencial, prazo, valor e despesas.
Organize as cláusulas de pagamento, reajuste, garantia, manutenção e encerramento.
Preencha os campos com dados conferidos e elimine alternativas que não foram escolhidas.
Anexe o laudo de vistoria e revise o texto com todos os participantes antes da assinatura.
Entregue a cada parte uma cópia do contrato assinado com todos os anexos e registre a entrega das chaves.
Se partir de um modelo, leia o documento inteiro antes de preencher. Uma cláusula sobre fiador, garagem ou imóvel mobiliado pode não corresponder ao seu caso. Confira também as remissões entre cláusulas: apagar um trecho sem revisar as referências pode deixar obrigações contraditórias.
Nome completo, CPF ou CNPJ, documento de identificação, endereço e contatos das partes, conforme o caso.
Documentação do imóvel para conferir a identificação e a relação de quem oferece a locação com o bem.
Procuração ou outros documentos de representação, quando alguém assinar por outra pessoa.
Proposta aceita, valor do aluguel, vencimento, prazo, forma de pagamento e despesas combinadas.
Documentos da garantia escolhida, quando houver, e laudo de vistoria com fotos e inventário dos móveis.
Essa é uma lista de organização, não uma exigência documental universal. Peça somente os dados necessários e compartilhe documentos por canais confiáveis. Antes de transferir qualquer valor, confira o destinatário e a autorização de quem está conduzindo a negociação.
Como preencher um contrato de aluguel, campo a campo
1. Locador, locatário e representantes
Locador é quem cede o uso do imóvel; locatário é quem o aluga para morar. Preencha a identificação de cada um conforme os documentos. Se houver mais de um participante ou representação, identifique todos e esclareça em que condição cada pessoa assina. Não troque o nome de uma parte pelo nome do corretor que apenas acompanha a negociação.
Exemplo de campos: Locador: [nome completo], [CPF], [endereço]. Locatário: [nome completo], [CPF], [endereço]. Representante, se houver: [nome], [identificação] e [documento que autoriza a representação].
Comentário: os colchetes indicam campos a substituir. Confira a grafia e os números nos documentos, sem copiar dados fictícios ou deixar campos em branco na versão assinada.
2. Imóvel, finalidade e itens incluídos
Informe endereço completo, número, complemento, bairro, município e estado. Descreva a unidade, a vaga e as áreas de uso exclusivo que integram a locação. Registre a finalidade residencial e relacione móveis e equipamentos em um anexo, quando houver. Compare essas informações com o imóvel visitado e a documentação apresentada.
Exemplo de preenchimento: Imóvel situado em [endereço completo], unidade [identificação], com [descrição da vaga, se incluída], destinado ao uso residencial. Os móveis e equipamentos incluídos estão relacionados no Anexo I, conferido pelas partes.
Comentário: só mencione uma vaga ou um anexo se eles realmente fizerem parte da locação. Descreva o estado dos itens no laudo, não apenas a quantidade.
3. Prazo, início e entrega das chaves
Preencha a duração e as datas de início e término, conferindo se são compatíveis. Registre também a data de entrega das chaves e quando começa a cobrança. Se a ocupação começar no meio do mês, escreva como será calculado e quando vencerá o primeiro período proporcional.
Exemplo de preenchimento: prazo de 30 meses, de 01/12/2026 a 31/05/2029, com entrega das chaves e início da cobrança em 01/12/2026.
Comentário: essas datas apenas ilustram como preencher campos coerentes. O prazo tem consequências jurídicas: os artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato tratam de forma diferente as locações residenciais escritas com prazo de pelo menos 30 meses e as de prazo inferior. Não presuma que qualquer contrato permite ao locador exigir a saída apenas porque chegou a data final.
4. Aluguel, vencimento e forma de pagamento
Escreva o aluguel em reais, o dia do vencimento, o período a que o pagamento se refere e o meio de pagamento. Separe o aluguel das demais cobranças e confira os dados do recebedor. Se o valor aparecer por extenso e em números, os dois devem coincidir.
Exemplo de cláusula: O aluguel mensal é de R$ 1.500 (mil e quinhentos reais), com vencimento no dia 10 do mês seguinte ao período de uso, por [meio de pagamento e identificação do recebedor]. Será fornecido recibo com a discriminação das quantias pagas.
Comentário: o dia 10 e o valor são escolhas ilustrativas. Esclarecer o mês de referência evita confundir pagamento do período já utilizado com aluguel antecipado. A cobrança antecipada tem restrições e exceções nos artigos 20 e 42 da Lei do Inquilinato; não a acrescente automaticamente a um contrato com garantia.
5. Condomínio, IPTU, consumo e manutenção
Liste cada encargo e seu responsável. A lei atribui ao locatário as despesas ordinárias de condomínio e ao locador as extraordinárias. Quanto a impostos como o IPTU, a regra legal pode ser alterada por disposição expressa no contrato. Confira os artigos 22 e 23 antes de usar uma cláusula genérica que transfira todas as despesas ao inquilino.
Registre como serão cobrados água, energia e outros consumos, como pedir reparos e como comunicar defeitos. Diferencie problemas anteriores à locação dos danos causados durante o uso e considere o desgaste normal na devolução. Peça valores recentes dos encargos para estimar o custo mensal, lembrando que cobranças variáveis podem mudar.
6. Reajuste do aluguel
Identifique o índice acordado, o intervalo de reajuste e a data-base. Na locação residencial comum, o reajuste por índice deve respeitar a periodicidade mínima anual prevista na Lei nº 10.192/2001. Não deixe opções como IPCA e IGP-M no mesmo campo sem indicar qual foi escolhida e como será aplicada.
Exemplo de preenchimento: índice IPCA, periodicidade de 12 meses, data-base em 01/12/2026 e primeiro reajuste em 01/12/2027.
Comentário: o IPCA é apenas a escolha deste exemplo, não uma imposição para todos os contratos. Confira o tratamento da variação negativa e de eventual substituição do índice. Reajuste periódico, multa por atraso e revisão do valor do aluguel são assuntos diferentes e precisam ficar claros no texto.
7. Garantia: caução, fiador ou seguro-fiança
A Lei do Inquilinato prevê modalidades como caução, fiança e seguro de fiança locatícia e veda exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Na caução em dinheiro, o limite legal é de três meses de aluguel, com depósito em poupança e rendimentos em benefício do locatário. Confira os artigos 37 e 38 da lei na fonte abaixo.
Exemplo de preenchimento com caução em dinheiro: aluguel de R$ 1.500; caução acordada de R$ 3.000, equivalente a dois aluguéis, a ser depositada em caderneta de poupança. Os rendimentos pertencem ao locatário. O contrato deve detalhar o depósito e a prestação de contas na devolução.
Comentário: nesse exemplo, o teto legal seria R$ 4.500, mas foram combinados R$ 3.000. Três meses não são uma cobrança obrigatória. Não mantenha uma cláusula exigindo fiador ou seguro-fiança junto dessa caução e não presuma que o depósito substitui os últimos aluguéis. Para outra modalidade, preencha os dados e as obrigações próprios da garantia escolhida.
8. Multa, comunicação de saída e devolução
Separe a multa por atraso da multa por devolução antecipada. Nesta última, registre a base da multa e sua proporcionalidade ao período restante, conforme o artigo 4º da Lei do Inquilinato. Descreva o canal para comunicar a saída, agendar a vistoria final e formalizar a entrega das chaves.
Exemplo de cálculo: se a multa integral combinada for de três aluguéis de R$ 1.500, ela será de R$ 4.500. Em um contrato de 30 meses com 10 meses restantes, a conta proporcional ilustrativa será R$ 4.500 × 10 ÷ 30 = R$ 1.500.
Comentário: a cláusula, o período exato e eventuais hipóteses de dispensa precisam ser considerados no caso concreto. A lei prevê dispensa da multa por transferência do empregado para outra localidade pelo empregador, desde que o locador seja notificado por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Já a saída de uma locação por prazo indeterminado tem regra de aviso própria no artigo 6º. Evite aplicar a mesma cobrança a situações diferentes.
Faça uma vistoria detalhada e guarde o laudo
Reserve tempo para observar o imóvel com atenção. Teste portas, janelas, fechaduras, torneiras e tomadas quando for possível fazê-lo com segurança. Fotografe pintura, pisos, manchas e equipamentos. Em imóvel mobiliado, relacione os itens e o estado de conservação de cada um.
Confira se o laudo descreve o que você encontrou e encaminhe divergências pelo canal definido no contrato, dentro do prazo combinado. Guarde uma cópia aceita pelas partes. Na saída, esse conjunto ajuda a comparar as condições de entrada e devolução, com atenção ao uso normal e às responsabilidades de cada parte.
Como concluir a assinatura do contrato?
Revise a versão final com locador, locatário e demais participantes que devam assinar, conforme a representação e a garantia escolhidas. Confira todas as páginas e anexos, preencha local e data e use a mesma versão para todos. Se houver campos de testemunhas ou outras formalidades aplicáveis, confira seu preenchimento e a orientação para a operação.
Na assinatura eletrônica, confira a identidade dos signatários, quais documentos integram a assinatura e como baixar o arquivo final e seus comprovantes. Na assinatura em papel, distribua cópias completas assinadas. Arquive também o laudo, a proposta e o registro de entrega das chaves. Se uma cláusula gerar dúvida, esclareça e ajuste o texto antes de assinar.
Checklist final antes de assinar
Nomes, documentos, endereço e representação foram conferidos?
Todos os campos foram preenchidos e as alternativas não utilizadas foram removidas?
O texto corresponde à proposta e todas as páginas estão disponíveis?
Aluguel, despesas, garantia e reajuste ficaram claros?
O laudo de vistoria e os anexos foram conferidos?
Você sabe como pedir manutenção e comunicar a saída?
Cada parte receberá uma cópia do documento assinado?
Perguntas frequentes sobre fazer e preencher o contrato
Posso usar um modelo simples de contrato de aluguel?
Um modelo pode ajudar a organizar a redação, mas precisa corresponder ao imóvel, às partes e às condições acordadas. Revise as cláusulas, a modalidade de garantia e os anexos; preencher nomes e valores não basta para conferir o documento inteiro. Os exemplos deste guia explicam campos e não formam, juntos, um contrato completo.
Como preencher quando não há fiador?
Identifique a garantia efetivamente acordada ou registre que a locação não tem garantia. Não invente dados para ocupar o campo de fiador e não deixe uma cláusula de fiança contradizendo a modalidade escolhida. A ausência de garantia também interfere nas regras de cobrança antecipada, conforme o artigo 42.
O que fazer se um dado estiver errado?
Antes da assinatura, corrija o arquivo e apresente a versão completa às partes. Se o contrato já foi assinado, documente a correção em instrumento aceito pelos envolvidos, com identificação do contrato e do trecho ajustado. Preserve a versão original e evite alterar unilateralmente um documento assinado.
Conteúdo informativo. Regras, custos e condições dependem do município, da instituição e da operação. Confira as fontes e as condições aplicáveis ao seu caso.
